案例丨重慶市**區(qū)人民法院審理合同糾紛案涉及重慶市**鋼結構有限公司廠房拆除損失咨詢項目
作者：彭文青。該案例榮獲重慶市資產評估協(xié)會行業(yè)評估優(yōu)秀案例三等獎。 摘要：重慶市**區(qū)人民法院因審理合同糾紛案需要，委托我重慶鉑碼房地產土地資產評估有限公司對重慶市**鋼結構有限公司在其承租的位于**區(qū)**鋼材市場G02號場地上建設的廠房以2019年8月1日為價值時點的拆除損失進行咨詢。委托人明確廠房拆除損失內涵為直接損失，損失范圍包括廠房本身、修建廠房的基礎建設費，廠房內機器設備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費。 針對接受委托時所涉及的建筑物已拆除、廠房內設備等已搬遷，且廠房建設場地已大部分被破壞的情況，我們以委托人提供或移交的圖片、圖紙等資料為基礎，對廠房建設場地遺留的痕跡特征進行了勘查、比對。根據委托人提供的資料、現場勘查情況，對廠房采用成本法測算思路，首先計算出廠房在價值時點的重置價值，加計廠房拆除費用，再扣減可回收再生利用的鋼材價值，作為廠房實體的損失金額；機器設備等搬遷費由于證據不全，經溝通后，參照《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）規(guī)定的單位建筑面積搬遷費標準乘以廠房面積作為搬遷費損失金額。 關鍵詞：司法咨詢 拆除損失 違法建筑
一、項目背景 （一）項目案情簡介 重慶市**鋼結構有限公司向重慶**實業(yè)有限公司承租得**區(qū)**鋼材市場G-02號場地3420.56平方米，租期5年（自2018年1月1日起至2023年12月31日），并簽訂《重慶市**鋼材倉儲及樣品展示中心租賃合同》。其后重慶市**鋼結構有限公司在其租賃場地上自行設計并建設了鋼結構廠房1幢，進行鋼材加工廠房使用。2019年7月16日，**區(qū)龍都街道辦事處《關于強制拆除違法建筑的通知》，告知重慶市**鋼結構有限公司、重慶**實業(yè)有限公司必須于2019年7月22前將違法建筑內的設施設備搬離現場并將該違法建筑自行拆除。2019年7月19日，重慶**實業(yè)有限公司《關于支持政府項目限期搬離場地的通知》，通知重慶市**鋼結構有限公司（肖某）必須于2019年7月23日前將場地內的設施設備搬離現場，并將該場地內的建筑物自行拆除。其后重慶市**鋼結構有限公司將承租場地設施設備搬離，并拆除了場地內建筑物。 因為重慶市**鋼結構有限公司發(fā)現，出租人重慶**實業(yè)有限公司不擁有其承租的**鋼材市場G-02號場地的土地使用權或租賃權，所以認為重慶**實業(yè)有限公司隱匿該事實，對廠房被認定為違法建筑這一后果有明顯過錯，因此，向法院提起訴訟，要求重慶**實業(yè)有限公司賠償廠房拆除損失。 現重慶市**區(qū)人民法院因重慶市**鋼結構有限公司與重慶**實業(yè)有限公司租賃合同糾紛案，委托我公司對申請人案涉廠房拆除損失進行咨詢。 （二）咨詢目的 為人民法院審理租賃合同糾紛案，提供廠房拆除損失金額額度參考。 （三）咨詢對象和范圍 1、咨詢委托 按照《評估委托書》（[2020]渝**法委評字第22號）載明委托事項為：“申請人案涉廠房拆除損失以及拆遷期間所發(fā)生的停產損失進行司法評估”。經溝通后，《重慶市**區(qū)人民法院函》（[2020]渝**法委評字第22號）明確： （1）接受以“咨詢報告”形式提交評估工作成果； （2）損失內涵為直接損失，損失范圍包括：廠房本身、修建廠房的基礎建設費、廠房內機器設備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費。 2、咨詢對象內涵 評估人員根據項目特點，將上述損失范圍分為“廠房本身、修建廠房的基礎建設費”、“廠房內機器設備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費”兩部分。并界定損失內涵如下： （1）廠房本身、修建廠房的基礎建設費 “廠房本身、修建廠房的基礎建設費”的損失表現為廠房（包括廠房基礎、混凝土地坪、鋼結構廠房）建筑物的價值扣減廠房拆除的廢鋼價值后的余額，再加計重慶市**鋼結構有限公司自行拆除廠房的費用。 1）廠房的建筑物價值為價值時點2019年8月1日廠房建筑物的重置成本減去建筑物折舊后得到的價值。 2）廠房拆除的鋼材包括拆除的鋼柱、鋼梁、鋼支撐，C型鋼檁條、墻架，壓型彩鋼板，按“G02廠房圖紙”量算，拆除作再生資源回收鋼材包括型材128.29噸，壓型彩鋼板材23.40噸、C型鋼27.79噸。 3）廠房拆除費用為3146.5平方米鋼結構廠房拆除費用。 （2）廠房內機器設備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費 關于廠房內機器設備、原材料、半成品、物資，咨詢人員現場勘查時未見實物。委托人移交資料雖包含有《渝東鋼材市場場地G-02場地物品清單》、照片和《**鋼結構公司搬家明細清單》，但設備規(guī)格型號、外形尺寸、重量信息不完整，原材料、半成品、物資品類、規(guī)格、尺寸同樣信息不全，無具體搬遷方案、運距等約定，無法按價值時點的實際搬遷情況模擬測算搬遷補助費。 因此，我們對重慶市**鋼結構有限公司廠房內機器設備、原材料、半成品、物資的搬遷，以廠房面積3146.5平方米為計量基數，參照《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）規(guī)定的生產用房搬遷費標準計算。 二、咨詢工作過程 （一）咨詢方法 根據本次咨詢項目特點，我們分別采用以下方法測算 1、廠房本身、修建廠房的基礎建設費損失 “廠房本身、修建廠房的基礎建設費”的損失表現為廠房（包括廠房基礎、混凝土地坪、鋼結構廠房）建筑物的價值扣減廠房拆除的廢鋼價值后的余額，再加計廠房的拆除費用。 （1）廠房建筑物價值采用成本法測算 成本法是測算咨詢對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到咨詢對象價值或價格的方法。參照《房地產估價規(guī)范》和本項目特點，成本法計算公式如下： V= C×q =（A+B+C+）×q 式中： V─咨詢價值（元或元／㎡） C─建筑物重置成本（元或元／㎡） q─建筑物成新率（%） A─開發(fā)成本 B─管理費用 C─投資利息 廠房成新率采用年限法確定。 （2）廠房拆除的廢鋼價值 通過市場調查，可以找到相同或類似的廢金屬收購價格單價，與廢鋼重量之積確定。 （3）廠房的拆除費用采用成本法測算 廠房拆除費用＝廠房拆除工程費+管理費 2、廠房內機器設備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費 按照咨詢對象內涵，以廠房面積3146.5平方米為計量基數，參照《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）規(guī)定的生產用房搬遷費標準40元/平方米.次計算。 （二）咨詢工作過程 1、評估準備階段 項目組人員多次與委托人、當事人溝通、洽談，明確廠房拆除損失內涵、損失范圍，并補充收集咨詢所需的資料，由委托人質證后移交我公司。 2、現場調查階段 咨詢機構人員約同重慶市**鋼結構有限公司、重慶**實業(yè)有限公司人員一起，以委托人提供的相關照片、圖紙為基礎，對現場進行有限勘查核實： （1）勘查對比現場特征是否與委托人提供的場地照片顯示的特征相符；采用測量工具，抽查測量場地寬度、長度數據，比對與圖紙標注平面尺寸是否基本相符，以核實資料記載的廠房面積數據真實、可靠性。 （2）通過查看、測量現場遺留的建物痕跡，采集地坪厚度特征、地基處理方式、柱基礎斷面尺寸及鋼筋預埋特征信息，選取現場參照物（如擋土墻），結合照片，有限比對已拆除廠房的高度、鋼柱規(guī)格與圖紙標注參數是否基本相符。 （3）經現場勘查核對，并經當事雙方確認，對現場特征與圖紙不一致的，以現場采集數據為準；其他參數采用廠房圖紙標注參數。 3、咨詢估算階段 評估人員進行市場調查，廣泛收集與評估對象有關的市場價格信息，對所收集信息資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據； 根據委托人提供或移交的資料，結合現場勘查情況，確定咨詢對象特征及基本參數，選擇適用的咨詢方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成初步咨詢結果，撰寫相關的咨詢技術說明。 4、編制和提交咨詢報告階段 對初步咨詢結果進行復核，確認咨詢工作沒有發(fā)生重復和遺漏情況； 進行咨詢結果匯總分析，確定最終咨詢結論，撰寫咨詢報告； 根據相關法律、法規(guī)和評估機構內部質量控制制度，對咨詢報告及咨詢程序執(zhí)行情況進行內部審核；與委托人、當事方就咨詢報告有關內容進行必要溝通； 向委托人提交正式咨詢報告。 三、評估值計算過程 （一）廠房本身、修建廠房的基礎建設費損失 1、廠房建筑物價值 （1）重置成本 1）開發(fā)成本 開發(fā)成本＝建設工程前期費用＋建設工程費 建設工程費：根據委托人提供的“G02廠房圖紙”、照片，結合現場勘查綜合分析設定，借用《重慶市房屋建筑與裝飾工程計價定額（2018）》，采用工料測算量測算為3158765.87元。 分部分項工程項目清單計價表
建設工程前期工程費： 咨詢對象廠房建筑物在承租土地上自行設計建設，未取得相關管理部門批建，因此，廠房的工程前期費用只計算設計費。本咨詢項目廠房有設計圖，但無設計單位及工程師簽章，經詢問，只提供此類工作成果的鋼結構廠房設計費一般為7.5元/平方米。 2）管理費用 參照財建[2016]504號同類工程管理費標準，按開發(fā)成本2%計取，計20.23元/平方米。 3）投資利息 根據同類型、同規(guī)模建筑物的正常建設情況，確定估價對象的建設開發(fā)期為3個月，前期費用一次性投入，建設工程費用、管理費用均勻投入，利率按當期1年期LPR4.25％計取，投資利息計5.32元/平方米。 4）經計算，廠房重置成本單價為1037元/平方米。 （2）成新率 現場勘查時廠房實際已滅失，因此我們采用年限法測算成新率。又知G-02號場地租期為5年，考慮其為承租土地上建設的廠房，經濟壽命5年計。租期自2018年1月1日起，截止價值時點，已使用年限1.58年，經測算成新率為70%。 （3）經測算廠房建筑物價值為2,296,950 元（單位面積價值730元/平方米） 2、廠房拆除的廢鋼價值 經統(tǒng)計，廠房拆除的廢鋼包括型材128.29噸，壓型彩鋼板材23.40噸、C型鋼27.79噸。經查詢，2019年7月西南地區(qū)廢鋼收購價格為，型材廢鋼1500元/噸，C型鋼、彩鋼板材廢鋼1000元/噸。
3、廠房的拆除費用 廠房拆除費用＝廠房拆除工程費+管理費 拆除費用根據廠房建設工程費計算成果，借用《重慶市房屋修繕工程計價定額（2018）》，采用工料測算量測算單位面積拆除工程費為21.5元/平方米。
拆除管理費參照財建[2016]504號同類工程管理費標準，按拆除工程費2%計取，管理費為0.43元/平方米。 廠房拆除費用＝（21.5+0.43）×3146.5＝69,220元 4、廠房本身、修建廠房的基礎建設費損失 廠房本身、修建廠房的基礎建設費損失＝廠房建筑物價值-廠房拆除的廢鋼價值+廠房拆除費用 ＝2,296,950-243,630.00+69,220 ＝2,122,540.00元 （二）廠房內機器設備、原材料、半成品、物資搬運到新廠的搬遷費 廠房內機器設備、原材料、半成品、物資以廠房面積3146.5平方米為計量基數，參照《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）規(guī)定的生產用房搬遷費標準40元/平方米.次計算，搬遷費為125,860 元。 （三）廠房拆除損失咨詢結論 經咨詢測算，廠房拆除損失金額為2,248,400.00元。
案例評價分析 一、案例特殊性 1、委托方需要了解的“廠房拆除損失”不是典型的資產概念，需要通過溝通了解各方意圖后，引導委托人、當事人明確廠房拆除損失的內涵并限定損失對應的資產范圍，使咨詢對象和范圍可辯識、能量化。 2、咨詢范圍所涉及的廠房是建設在承租土地之上，無權屬證書、無規(guī)劃許可、無建設審批資料，亦未提供財務會計等資料供評估人員檢查驗證。且廠房被當地街道辦事處定性為違法建筑，已由重慶市**鋼結構有限公司在規(guī)定期限內自行拆除，其場地又因修建道路受到破壞，現場勘查無法對廠房進行具體核實。只能通過場地遺留的建筑痕跡、參照物、歷史照片、工程圖紙等信息進行比對分析，并借用歷史衛(wèi)星地圖，才能采集或有限印證廠房主要特征參數。無法相關法律、評估準則要求完整執(zhí)行評估核查驗證程序。因此不能按正常的評估項目提交成果，需要評估人員與委托人、當事方充分溝通后，理解并書面明確接受評估機構以咨詢報告形式提交成果。 3、本項目是為法院審理案件需要提供價值咨詢專業(yè)服務，當事雙方立場對立，評估人員需要充分注意資料來源的有效性，咨詢過程中，當事人提供的所有資料，必須經委托人質證；現場勘查采集評估所需要的參數依據必須在當事雙方見證（條件許可情況下，盡可能有委托人參與）進行。 4、委托范圍涉及的設備等搬遷費，由于現場無法核實，但歷史照片又反映了其存在的客觀性的情況下，在考量適用性后，變通提出中肯定的咨詢意見。 二、經驗總結 1、有效溝通的重要性 法院委托評估對象和范圍是依據當事人主張的“廠房拆除損失”提出，評估對象和范圍不清楚，經溝通后，委托人書面致函將委托事項的基本內涵進一步明確、對咨詢范圍進行了指向限定，評估人員又就對委托事項的基本理解、咨詢的初步思路、咨詢結論形成所需要的條件等向委托人、當事人進行了當面講述，統(tǒng)一了幾方對基本事項認識，防患了后序工作因認識不統(tǒng)一出現的爭議風險。 向委托方和當事人宣講資產評估相關程序和要求，指出項目存在的瑕疵情況、應盡的舉證義務及要求等。經溝通后，申請人作出了部分主張讓度，并積極配合補充資料并質證，一定程序上緩解了當事人雙方對立情緒。 充分利用提供的資料，在現場進行較細致的勘查，當場向當事人解答相關勘查技術手段所能核實、比對或印證的成果，一方面展現評估人員現場專業(yè)性、嚴謹性，另一方面可消除當事人以后對現場工作成果提出質疑的故意。 2、作為審理案件中委托的評估項目，應預判當事雙方的立場對立可能對咨詢過程中利用的資料真實性、有效性等提出質疑，評估人員應當向委托人、當事人明確要求其提供的資料必須是經質證的資料，并將質證資料清單列舉在報告內，避免因為資料原因而質疑咨詢結論。 3、本項目利用了測量、一般民用建筑工程施工藝、工程造價等多專業(yè)知識儲備，咨詢成果更切合實際，讓委托人和當事方容易理解和接受。 4、咨詢報告將委托人、當事方關注的各要點詳細闡述，陳述事實，擺明證據，方便報告使用人直觀理解報告內容，體現咨詢成果的客觀性、公正性，有利于委托人庭審順利，有效降低評估機構職業(yè)風險。 |
